Kaution (Mietkaution)

Die Mietkaution (juristisch: Mietsicherheit) ist eine finanzielle Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses stellt. Sie dient der Absicherung gegen Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus und offene Nebenkostennachzahlungen. § 551 BGB regelt sie abschließend und zwingend: maximal drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar, getrennt anzulegen, zu verzinsen, bei Auszug zeitnah abzurechnen.

Gesetzliche Grundlage

§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Kaution auf das Dreifache der Nettokaltmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlung). Abs. 2 gewährt dem Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen – erste Rate bei Mietbeginn, dann monatlich. Abs. 3 verpflichtet den Vermieter, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen, verzinslich, mindestens zum üblichen Sparzins; die Zinsen gehören dem Mieter. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Bei Verstoß gegen die getrennte Anlage kann der Mieter die Miete in Höhe der Kaution zurückhalten (BGH VIII ZR 234/13). Eine starre Rückzahlungsfrist nennt das Gesetz nicht – die Rechtsprechung erlaubt dem Vermieter eine angemessene Prüffrist, üblich 3–6 Monate, bei offener Nebenkostenabrechnung bis zu 12 Monate.

Praxisbeispiel aus dem Ortenaukreis

Ein neues Mietverhältnis in Lahr-Reichenbach: Wohnung 75 m², Kaltmiete 680 €, Nebenkostenvorauszahlung 220 €, Gesamtmiete 900 €. Zulässige Kaution: maximal 3 × 680 € = 2.040 € (nicht 3 × 900 €!). Der Mieter zahlt 680 € bei Einzug, 680 € nach 30 Tagen, 680 € nach 60 Tagen. Der Vermieter legt die Kaution auf einem Treuhand-Mietkautionskonto bei der Sparkasse Offenburg an, aktuelle Verzinsung 1,8 %. Nach drei Jahren Auszug: Wohnungsübergabe mit Protokoll, keine Schäden über normaler Abnutzung, offene Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr. Rückzahlung nach Abschluss der Nebenkostenabrechnung, also rund 5 Monate nach Auszug – zusammen mit aufgelaufenen Zinsen von etwa 105 €.

Was IVO anders macht

In der IVO Mietverwaltung werden alle Kautionen auf treuhänderische Kautionskonten bei der Sparkasse Offenburg oder Volksbank angelegt – getrennt vom Vermietervermögen, mit transparenter Zinsausweisung. Die Rückzahlung erfolgt strukturiert: erst Wohnungsabnahme mit fotografiertem Protokoll, dann offene Punkte prüfen, dann innerhalb 3 Monaten Abrechnung mit Aufschlüsselung. Ausführlicher Ratgeber: Mietkaution rechtssicher.