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Hausverwaltung A–Z

Hausverwaltung-Lexikon

Über 52 Begriffe rund um WEG, Mietverwaltung und Immobilienrecht – verständlich erklärt mit Paragraphen-Verweisen und Praxisbeispielen aus dem Ortenaukreis.

A B E F G H I J K M N O Q S T V W Z

A

WEG § 23 Abs. 4 WEG

Anfechtungsklage

Gerichtliche Klage gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Frist: ein Monat ab Beschlussfassung. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort des Grundstücks.

Mietrecht

Abnahmeprotokoll

Schriftliches Protokoll bei Wohnungsübergabe oder -rückgabe. Dokumentiert Zustand, Mängel und Zählerstände. Wichtigstes Beweismittel bei späteren Streitigkeiten zu Schäden und Kaution.

WEG § 1 Abs. 5 WEG

Allgemeineigentum

Bestandteile einer WEG, die allen Eigentümern gemeinsam gehören (Treppenhaus, Dach, Fassade, Aufzug, Heizungsanlage). Im Gegensatz zum Sondereigentum (eigene Wohnung).

Mietrecht § 556 Abs. 3 BGB

Abrechnungszeitraum

Zeitraum, für den die Nebenkostenabrechnung erfolgt – meist 12 Monate, üblicherweise das Kalenderjahr. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung binnen 12 Monaten zugehen.

B

Mietrecht § 2 BetrKV

Betriebskosten

Laufende Kosten eines Gebäudes, die nach § 1 BetrKV definiert sind und auf Mieter umgelegt werden dürfen. Abschließend in § 2 BetrKV aufgelistet (17 Positionen).

WEG § 28 Abs. 4 WEG

Belegeinsicht

Recht jedes Eigentümers, alle Belege der Hausgeldabrechnung einzusehen. Die Verweigerung ist ein gravierender Pflichtverstoß und kann eine fristlose Verwalterabberufung rechtfertigen.

Mietrecht § 1 BetrKV, § 2 BetrKV

BetrKV (Betriebskostenverordnung)

Bundesrechtliche Verordnung, die abschließend regelt, welche Kosten als Betriebskosten umlagefähig sind. § 2 listet 17 Kostenarten – andere Kosten dürfen nicht umgelegt werden.

WEG § 25 Abs. 1 WEG

Beschlussfähigkeit

Voraussetzung für rechtsgültige Beschlüsse. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Anwesenheit beschlussfähig – früher waren Anwesenheitsquoren nötig.

E

WEG § 24 WEG

Eigentümerversammlung

Mindestens jährlich stattfindendes Treffen der Wohnungseigentümer, bei dem über alle wesentlichen WEG-Angelegenheiten entschieden wird. Seit 2020 auch hybrid möglich.

WEG

Entlastung

Beschluss der Eigentümerversammlung, der den Verwalter für seine Tätigkeit im Vorjahr entlastet und damit auf Schadensersatzansprüche verzichtet. Vor Entlastung sollte zwingend die Belegeinsicht erfolgt sein.

Mietrecht § 80 GEG

Energieausweis

Pflichtdokument für Vermieter und Verkäufer. Bedarfsausweis (basierend auf Bauphysik) oder Verbrauchsausweis (basierend auf Verbrauch). Gültigkeit: 10 Jahre.

F

Allgemein

Fernwärme

Wärme aus zentraler Erzeugungsanlage, über Rohrleitungen zum Gebäude geliefert. Im GEG als 65-%-Erneuerbare-Anforderung anerkannt – wird im Ortenaukreis u.a. in Offenburg ausgebaut.

G

Allgemein GEG § 71 ff.

GEG (Gebäudeenergiegesetz)

Heizungsgesetz, seit 1.1.2024 in Kraft. Verlangt bei Heizungstausch 65 % erneuerbare Energien. Übergangsfristen für Bestand: bis Mitte 2026 (Großstädte) bzw. Mitte 2028 (Kleinstädte).

WEG

Gemeinschaftsordnung

Ergänzung zur Teilungserklärung; regelt das interne Verhältnis der Eigentümer (Stimmrechte, Kostenverteilung, Nutzungsrechte). Änderung erfordert in der Regel Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheit.

H

WEG § 28 WEG

Hausgeld

Monatliche Vorauszahlung der Wohnungseigentümer an die WEG zur Deckung aller laufenden Kosten (Betriebskosten, Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage). Nicht zu verwechseln mit Miete.

Mietrecht § 7 HeizkostenV, § 12 HeizkostenV

Heizkostenverordnung (HeizkostenV)

Verordnung zur Aufteilung von Heizkosten: 50–70 % verbrauchsabhängig, der Rest nach Wohnfläche. Verstoß berechtigt Mieter zu 15 % Abzug von der Heizkostenrechnung.

WEG § 23 Abs. 1a WEG

Hybride Eigentümerversammlung

Versammlungsform mit physischen und online dazu geschalteten Teilnehmern, seit der WEG-Reform 2020 zulässig. Voraussetzung: Grundsatzbeschluss der WEG.

WEG § 28 Abs. 2 WEG

Hausgeldabrechnung

Synonym zur Jahresabrechnung in der WEG. Zeigt tatsächliche Kosten vs. Vorauszahlungen je Eigentümer. Muss innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres vorliegen.

Allgemein

Hausordnung

Verbindliche Regelungen für das Zusammenleben in einer WEG oder Mietobjekt. Wird von der Eigentümerversammlung beschlossen oder vom Vermieter erlassen.

I

WEG § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG

Instandhaltungsrücklage

Finanzielle Rücklage der WEG für künftige Instandhaltung und Modernisierung. Empfohlen: 5–15 €/m²/Jahr (VDIV). In Österreich seit 2022 gesetzliche Mindestrücklage von 0,95 €/m²/Monat.

WEG § 26a WEG

IHK-Zertifizierung (§ 26a WEG)

Seit 2020 verpflichtende Sachkundeprüfung für WEG-Verwalter ab 9 Einheiten. Prüfung durch die zuständige Industrie- und Handelskammer. IVO ist nach § 26a WEG zertifiziert (IHK Südlicher Oberrhein).

WEG

Instandsetzung

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eines Gebäudes oder einer Anlage – im Gegensatz zur Modernisierung, die zu einer Wertverbesserung führt. Klassisch: Reparatur eines defekten Wasserrohrs.

Mietrecht § 557b BGB

Indexmiete

Miete, die an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt ist. Anpassung frühestens nach 12 Monaten, mit Begründung.

J

WEG § 28 Abs. 2 WEG

Jahresabrechnung

Jährliche Kostenaufstellung der WEG mit Einnahmen, Ausgaben, Rücklagenentwicklung und Einzelabrechnung pro Wohneinheit. Spätestens 6 Monate nach Wirtschaftsjahresende fällig.

K

Mietrecht § 551 BGB

Kaution (Mietkaution)

Mietsicherheit nach § 551 BGB. Maximal 3 Nettokaltmieten, in 3 Raten zahlbar, getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, verzinst.

Mietrecht § 558 BGB

Kappungsgrenze

Obergrenze für Mieterhöhungen: maximal 20 % in 3 Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: 15 % – betrifft im Ortenaukreis derzeit keine Kommune.

M

WEG § 16 WEG

Miteigentumsanteil (MEA)

Anteil eines Eigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum, in der Teilungserklärung in Tausendstel angegeben. Bestimmt Stimmgewicht und Kostenanteil.

Mietrecht § 555b BGB, § 559 BGB

Modernisierung

Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder Energie einsparen. Mietkostenumlage bis 8 % der Modernisierungskosten/Jahr.

WEG § 25 WEG

Mehrheit (einfache, qualifizierte)

Einfache Mehrheit: mehr als 50 % der abgegebenen Stimmen. Qualifizierte Mehrheit (z. B. 2/3 oder 3/4) – seit der WEG-Reform 2020 nur noch bei wenigen Sondertatbeständen erforderlich.

N

Mietrecht § 556 BGB, BetrKV

Nebenkostenabrechnung

Jährliche Abrechnung der Betriebskosten zwischen Vermieter und Mieter. Muss binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst ist Nachforderung ausgeschlossen.

Allgemein

Notdienst

24/7-Erreichbarkeit der Verwaltung für akute Notfälle (Wasserrohrbruch, Heizungsausfall im Winter, Stromausfall). Nur 1 % der deutschen Hausverwaltungen bietet 24h-Service – IVO mit eigener Notfallnummer.

O

WEG § 19 WEG

Ordnungsgemäße Verwaltung

Maßstab nach § 19 WEG für alle Verwaltungsentscheidungen. Verstöße sind anfechtbar. Grundlage für Verwalterpflichten und Haftung.

Q

WEG § 16 Abs. 2 WEG

Quoten-Verteilerschlüssel

Aufteilung der Kosten in der WEG nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch. In der Teilungserklärung oder durch Beschluss festgelegt.

S

WEG § 21 WEG

Sonderumlage

Außerplanmäßige Zahlung der WEG-Eigentümer für Maßnahmen, die nicht aus der Rücklage gedeckt sind. Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung erforderlich.

WEG

Sondereigentumsverwaltung

Verwaltung einer einzelnen Wohnung im Auftrag des Eigentümers – inkl. Mietersuche, Mietinkasso, Schadenmanagement. Beliebt bei Kapitalanlegern, die nicht vor Ort wohnen.

WEG § 1 Abs. 2 WEG, § 5 WEG

Sondereigentum

Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem Geschäftsraum innerhalb einer WEG. Im Gegensatz zum Allgemeineigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade).

WEG

Sanierungsroadmap

Mehrjährige Planung zukünftiger Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen einer WEG, basierend auf Objekt-Zustand und gesetzlichen Anforderungen (z. B. GEG).

Mietrecht § 557a BGB

Staffelmiete

Mietvertrag, bei dem die Miete in im Vertrag festgelegten Stufen steigt. Erste Erhöhung frühestens 12 Monate nach Mietbeginn.

Mietrecht

Schadensmeldung

Meldung eines Schadens durch Mieter oder Eigentümer an die Hausverwaltung. IVO-Standard: Online-Formular mit Foto-Upload, Reaktion binnen 24 h werktags.

Allgemein

SEPA-Lastschrift

Übliches Zahlungsverfahren für Hausgeld und Miete. Vereinfacht Mahnwesen und Inkasso.

T

WEG § 8 WEG

Teilungserklärung

Notarielle Urkunde, die ein Grundstück in Wohnungseigentum aufteilt. Definiert Sondereigentum, Allgemeineigentum, Miteigentumsanteile und Sondernutzungsrechte.

V

Allgemein § 836 BGB, § 823 BGB

Verkehrssicherungspflicht

Pflicht des Eigentümers, Gefahren auf dem Grundstück zu beseitigen oder davor zu warnen. Beispiele: Räumen, Streuen, Beleuchtung, Baumkontrolle, Spielplatzsicherheit.

WEG § 29 WEG

Verwaltungsbeirat

Aus Eigentümern gewähltes Gremium der WEG, das den Verwalter unterstützt und kontrolliert. Üblicherweise 3 Personen: Vorsitzender + 2 Beiräte. Prüft die Jahresabrechnung vor der Eigentümerversammlung.

WEG § 26 Abs. 1 WEG

Verwaltervertrag

Vertrag zwischen WEG und Verwalter, regelt Leistungsumfang, Vergütung, Laufzeit, Kündigungsmodalitäten. Maximal 5 Jahre Erstlaufzeit.

WEG

Vollmacht (Eigentümerversammlung)

Schriftliche Bevollmächtigung eines anderen Eigentümers zur Stimmabgabe. Unbeschränkte Stimmrechtsausübung möglich, sofern Teilungserklärung nichts anderes regelt.

Mietrecht

Verteilerschlüssel

Regel, nach der Gesamtkosten auf einzelne Mietparteien oder Eigentümer aufgeteilt werden (Wohnfläche, MEA, Personenzahl, Verbrauch). Häufigste Fehlerquelle in Nebenkostenabrechnungen.

WEG § 28 Abs. 4 WEG

Vermögensbericht

Bestandteil der Jahresabrechnung – zeigt Stand und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.

Mietrecht

Vorvermieterbescheinigung

Bestätigung des Vorvermieters über pünktliche Mietzahlung – seit 2015 nicht mehr verpflichtend, aber häufig verlangt.

W

WEG WoEigG i.d.F. v. 1.12.2020

WEG-Reform 2020

Umfassende Modernisierung des WEG-Rechts, gültig seit 1.12.2020. Wichtigste Änderungen: einfache Verwalterabberufung, hybride Versammlungen, Beschlussfähigkeit unabhängig von Anwesenheit.

WEG § 28 Abs. 1 WEG

Wirtschaftsplan

Jährlicher Plan der WEG mit Einnahmen, Ausgaben und Hausgeld pro Eigentümer. Wird in der Eigentümerversammlung beschlossen.

WEG

Wärmepumpe in der WEG

Heizsystem, das Wärme aus Luft, Wasser oder Erdreich gewinnt. GEG-konform, hoch effizient. Im MFH-Bestand 40.000–110.000 € Investition – mit Förderung bis 70 %.

Z

WEG

Zwangsverwaltung

Gerichtlich angeordnete Verwaltung einer Immobilie zur Vollstreckung von Forderungen. Selten – aber wichtig bei säumigen WEG-Eigentümern.

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